Hi,

letzte Woche hat der BGH zur Modernisierungsmieterhöhung entschieden — und zwar so, dass viele Vermieter ihre §559-Schreiben jetzt anpassen müssen. Ich erkläre kurz, was sich ändert und gebe dir einen Mustertext-Hinweis. Dazu ein Steuer-Hebel + 3 schnelle Updates.

5 Minuten Lesezeit.

BGH VIII ZR 416/21 (vom 19.07.2023, weiterhin maßgeblich): Modernisierungsmieterhöhung formell unwirksam ohne Drittmittel-Angaben.

Wenn du Drittmittel (KfW, BAFA, Landesförderung) erhalten hast, musst du das im §559-Erhöhungsschreiben angeben — und in EUR konkret abziehen. Fehlt diese Angabe, ist die gesamte Mieterhöhung formell unwirksam.

Beispielrechnung Heizungstausch in deiner ETW: Bruttokosten 24.000 €, Erhaltungsaufwand 6.000 €, BAFA-Förderung 7.200 €. Modernisierungsanteil = 10.800 €. Maximale Mieterhöhung pro Jahr: 10.800 × 8% = 864 €, also 72 €/Monat.

Was du jetzt tun musst: Bestehende Mieterhöhungs-Schreiben prüfen — wenn die Förderung nur geschätzt oder pauschal abgezogen wurde, ist das Schreiben anfechtbar. Bei laufenden Modernisierungs-Vorhaben: Belege der Förder-Auszahlung abwarten, bevor du das §559-Schreiben aufsetzt. Im Schreiben explizit auflisten: Bruttokosten, Erhaltungsanteil, Förderung, Modernisierungsanteil — als nachvollziehbare Berechnung.

Mustertext-Hinweis: Haus & Grund hat sein Standard-Schreiben am 28.04. aktualisiert. Wenn du Mitglied bist: dort die neueste Version verwenden. Falls nicht: Smartlaw oder Janolaw aktualisieren ihre Vorlagen erfahrungsgemäß innerhalb 2-3 Wochen nach BGH-Urteilen.

Erhaltungsaufwand vor Modernisierungsanteil ansetzen — spart sofort Steuern. In dem obigen Beispiel hast du 6.000 € Erhaltungsaufwand. Die kannst du sofort in dem Jahr der Zahlung steuerlich ansetzen — als Werbungskosten in deiner Anlage V. Im Gegensatz dazu wird die Modernisierung selbst über die Lebensdauer abgeschrieben (z.B. 20 Jahre Wärmepumpe = 5%/Jahr).

Praktischer Tipp: Lass dir vom Heizungsbauer die Rechnung getrennt ausstellen — Erhaltungsanteil und Modernisierungsanteil. Bei einem persönlichen Steuersatz von 35% sparst du in dem Beispiel sofort: 6.000 € × 35% = 2.100 € Steuern in dem Jahr der Zahlung.

5 Minuten: Falls du in den letzten 12 Monaten ein Modernisierungs-Mieterhöhungsschreiben verschickt hast, prüfe es heute auf folgenden Punkt: Wurde die Förderung konkret in EUR abgezogen oder nur als Schätzung erwähnt? Wenn nur geschätzt → Schreiben in den nächsten 4 Wochen mit korrekter Rechnung erneut versenden.

GEG-Reform 2026: Verschiebung der 65%-Erneuerbare-Regel auf 01.11.2026 wurde vom Bundestag bestätigt. Was im Bestand jetzt gilt, behandeln wir in Ausgabe #02.

Mietspiegel Berlin Q2: Neue Veröffentlichung am 15.05. erwartet — Mieterhöhungs-Spielraum für viele Bezirke wieder erweitert.

KfW 261 Sanierung: Neue Fördersätze ab 01.05. — Effizienzhaus 70 jetzt mit höherer Tilgungsförderung. Details unter kfw.de.

BGH-Urteil VIII ZR 416/21 vom 19.07.2023 (Modernisierungsmieterhöhung, Drittmittel-Pflicht)

BGH-Urteil VIII ZR 280/23 vom 26.03.2025 (energetische Modernisierung, Pauschalwert-Maßstab)

§559, §559a BGB — Modernisierungsmieterhöhung und Drittmittel-Abzug

§7 Abs. 4 EStG — AfA Vermietung; §9 EStG — Werbungskosten

BAFA-Förderbedingungen 04/2026 — bafa.de

Bis nächsten Mittwoch.

Vermieterheute Redaktion